Huis met label F gekocht: wat nu, en in welke volgorde?

Je hebt zes jaar na de akte om je huis van label F naar minstens label D te brengen, en je bewijst dat met een nieuw EPC. Daarvoor liggen er nog twee kortere datums: een afgekeurde elektrische installatie moet binnen 18 maanden na de akte in orde zijn, en wie in inkomenscategorie 1 of 2 valt, kan alleen tot eind 2027 premie krijgen voor een warmtepomp. De rest is een kwestie van volgorde: eerst vocht en asbest bekijken, dan het dak, de ramen en de muren, en pas daarna de verwarming.

Hieronder vind je de datums die voor jou gelden, welke werken moeten, welke je beter nu doet en welke mogen wachten, en wat elk werk ongeveer kost en opbrengt aan premie.

Wat moet er precies binnen zes jaar gebeuren?

Kort: je huis moet op het EPC minstens label D halen, uiterlijk zes jaar na de datum van de akte. Welke werken je daarvoor doet, kies je zelf.

De renovatieplicht geldt sinds 1 januari 2023 voor wie een woning met label E of F koopt. De termijn was eerst vijf jaar. Op 12 december 2025 is dat definitief zes jaar geworden, ook voor wie al vóór die datum gekocht had. Het voorbeeld van de overheid zelf: een akte op 1 februari 2024 betekent uiterlijk 1 februari 2030 in orde.

Er staat nergens een lijst van verplichte werken. Wat telt, is de uitkomst: een nieuw EPC, opgemaakt door een energiedeskundige type A, met label D of beter. Dat EPC komt vanzelf in de databank van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA). Je hoeft het nergens apart te melden.

Volgens de omzettingstabel van de overheid loopt label D van 301 tot 400 kWh/m² per jaar, en F begint bij 501. Een rijhuis met een score van 560 moet dus minstens 160 kWh/m² zakken. Hoeveel elk werk daarin oplevert, verschilt per huis. Alleen een simulatie van je energiedeskundige geeft daar een betrouwbaar antwoord op.

Haal je het niet, dan riskeer je een boete van 500 tot 5.000 euro. De boete heft de plicht niet op: je krijgt een nieuwe termijn. De volledige regels, ook bij doorverkoop, een erfenis of een appartement, staan in ons stuk over de renovatieplicht.

Welke datums tellen vanaf de akte?

Kort: de akte zet drie klokken in gang: 18 maanden voor de elektriciteit (als de keuring negatief was), zes jaar voor label D, en de premiedeadline van eind 2027 als je in categorie 1 of 2 valt. De stookolietank heeft een eigen klok.

Een voorbeeld met een akte op 14 september 2026:

Laatst gecontroleerd: 10 november 2026

Twee dingen die je elders anders leest.

De elektriciteit: 12 of 18 maanden? De keuringsverslagen en notarisdocumenten die bij verkopen gebruikt worden, geven de koper 18 maanden vanaf de datum van de akte. Soms lees je 12 maanden. Kijk wat er op je eigen verslag staat, en zorg dat het keuringsorganisme je naam en de aktedatum kent. Voor de hercontrole mag je zelf een erkend organisme kiezen. Wat er meestal mis is en wat herstellen kost, lees je in negatieve elektrische keuring.

De stookolietank: niet 36 maanden na de akte. De overheid schrijft dat een tank voor huisverwarming “binnen de 36 maanden na buitengebruikstelling” leeg en gereinigd moet zijn. De klok loopt dus vanaf het moment dat je stopt met de tank, niet vanaf de koop. Een ondergrondse tank haal je daarna weg, of je vult hem op als weghalen niet kan. Meer in stookolietank weghalen of opvullen.

En het asbestattest van 2032? Tegen 2032 moet elk gebouw van vóór 2001 een asbestattest hebben. Als koper heb je dat al: de verkoper moest het bij het compromis klaar hebben. Die datum is dus niet voor jou.

Wat moet, wat doe je beter nu, en wat mag wachten?

Kort: wettelijk moeten alleen de elektriciteit (bij een negatieve keuring), de tank (als je stopt met stookolie) en label D binnen zes jaar. Maar de volgorde van de werken bepaalt of je iets twee keer betaalt.

De premies in de tabel zijn die van Mijn VerbouwPremie voor aanvragen sinds 1 maart 2026. Welke categorie jij bent, hangt af van je laatste aanslagbiljet. Voor een koppel zonder kinderen ligt de grens voor categorie 1 bij aanvragen in 2026 boven 78.610 euro, voor een alleenstaande boven 55.020 euro; wie in 2027 aanvraagt, valt onder de grenzen van 2027 (82.170 en 57.510 euro). Alle grenzen staan bij de premies.

Laatst gecontroleerd: 10 november 2026Isolatieprijzen: richtprijzen van Test-Aankoop voor werk door een vakman (de pagina geeft er geen datum bij). Prijzen voor elektriciteit, tank en ventilatie komen van offerteplatformen en een bank en zijn alleen een richtwaarde.

Drie dingen die de tabel niet vertelt.

Asbest moet niet weg, tot je eraan werkt. OVAM legt particulieren geen deadline op. Asbest moet wel weg als het brokkelt, of als het bij een renovatie bereikbaar wordt. Isoleer je een dak met asbestleien of golfplaten, dan moet het asbest er in de praktijk eerst af: je mag het niet bedekken en er geen isolatie tegen spuiten, en wat bij de werken bereikbaar wordt, moet weg. De premie voor dakisolatie vraagt zelf geen asbestverwijdering, maar alleen met verwijdering krijg je de bonus van 8 euro/m². Prijzen lopen sterk uiteen: één offerteplatform noemt 10 tot 15 euro/m² voor een dak en op een andere pagina 56 euro/m². De prijsramingstool van OVAM rekent een vork uit op basis van je eigen asbestattest. Meer in asbest in je oud huis.

Ramen zonder ventilatie kosten je de premie. Bij nieuwe ramen krijg je in categorie 3 en 4 alleen premie als de droge ruimtes waar je ramen vervangt verse lucht krijgen: toevoerroosters (in het nieuwe kader tellen ze mee in de premie) of een ventilatiesysteem B of D. Ook zonder premie heb je ventilatie nodig, en dan hoort er ook afzuiging in badkamer, keuken en toilet bij. Een oud huis kreeg zijn verse lucht vroeger via de kieren. Dicht je die, dan krijg je vocht en schimmel.

Een warmtepomp kies je pas na de isolatie. Op een slecht geïsoleerd huis heb je een zwaar toestel nodig. Test-Aankoop rekent met ongeveer 11.000 euro voor een toestel van 10 kW en meer dan 16.000 euro voor 25 kW. Sinds 1 juli 2026 toont een nieuw EPC een schatting van het verwarmingsvermogen dat je huis nodig heeft. Laat je na de isolatie een EPC maken, dan weet je ook hoe zwaar je warmtepomp moet zijn.

De volledige volgorde met alle lock-ins, de keuzes die je later niet meer terugdraait, staat in in welke volgorde renoveer je een oud huis.

Wat doe je in de eerste honderd dagen na de akte?

Kort: nog niets breken. Lees je attesten, laat een energiedeskundige simuleren welke werken label D halen, en regel de elektriciteit.

1. Lees je EPC. Kijk naar drie dingen: de score in kWh/m², het label en de lijst met aanbevelingen. Die lijst zegt welke bouwdelen het slechtst scoren, maar niet welke combinatie D haalt. Het EPC is tien jaar geldig, maar vervalt zodra er een nieuw wordt ingediend.
2. Lees je asbestattest. Staat er “niet asbestveilig”, kijk dan waar het asbest zit en in welke staat. Zit het op het dak of in de gevel, dan bepaalt het de volgorde van je werken.
3. Zoek naar vocht. Natte plekken onderaan de muren, zwarte schimmel in hoeken, een muffe kelder. Vocht los je op vóór je isoleert. Anders sluit je het in.
4. Plan de elektriciteit. Was de keuring negatief, vraag dan nu offertes. Denk meteen aan wat er later bijkomt: een warmtepomp, een inductievuur, misschien een laadpaal. Wie de installatie toch helemaal vernieuwt, doet dat beter één keer goed.
5. Laat een energiedeskundige simuleren. Vraag welke combinatie van werken jouw huis naar label D brengt, en wat er gebeurt als je één werk weglaat. Test-Aankoop raadt aan dat vóór elke stap te doen. Eén maatregel verandert het label zelden genoeg.
6. Bel het Energiehuis. Op het gratis nummer 1700 vind je het Energiehuis van jouw gemeente. Loketadvies is gratis voor iedereen. Met een gezamenlijk inkomen tot 55.020 euro (alleenstaand) of 78.610 euro (koppel of alleenstaande met een persoon ten laste, plus 4.420 euro per persoon ten laste) krijg je gratis een renovatiecoach aan huis, die ook offertes nakijkt en je premies aanvraagt. Meer in gratis hulp van het Energiehuis.
7. Kijk je premiecategorie na, en let op je vorige woning. Wie op de dag van de aanvraag nog een andere woning, een appartement of een bouwgrond volledig en in volle eigendom heeft, valt automatisch in categorie 1. Is je vorige woning nog niet verkocht, wacht dan met aanvragen tot ze dat wel is. Dat kan, want een factuur mag tot twee jaar oud zijn op de aanvraagdatum.

Wat lees je elders nog dat niet meer klopt?

Kort: vijf dingen die op veel pagina’s nog staan, soms ook op die van de overheid zelf.

De pagina van de Vlaamse overheid over de renovatieplicht zegt bovenaan zes jaar, maar lager op de pagina staan nog het oude rekenvoorbeeld en de oude verstrenging. Wij volgen de goedgekeurde regel en het regeerakkoord.

Wat kost het ongeveer, en wat krijg je terug?

Kort: voor een rijhuis met dak, ramen, spouw en ventilatie reken je op ongeveer 18.500 tot 31.000 euro, nog zonder warmtepomp. Categorie 3 en 4 krijgen daarvan 5.500 tot 8.700 euro terug, categorie 1 en 2 niets.

Een rekenvoorbeeld met deze aannames: een rijhuis met 60 m² dakvlak, 60 m² spouwgevel (voor- en achtergevel samen, zonder ramen), alle ramen vervangen en ventilatiesysteem C. Richtprijzen van Test-Aankoop voor de isolatie en de ramen.

Alle bedragen in euro. De premie is een percentage van de factuur zonder btw. Bevatten je offertes btw, dan valt de premie iets lager uit. In categorie 1 en 2 betaal je het volle bedrag: 18.580 tot 30.900 euro.

Komt er een lucht-waterwarmtepomp bij, tel dan 9.000 tot 15.000 euro excl. btw bij, zonder aanpassing van de radiatoren. De premie is 1.500 euro in categorie 1 en 2, 3.150 tot 4.500 euro in categorie 3 en 4.500 tot 6.000 euro in categorie 4.

Of dit pakket jouw huis naar label D brengt, kan niemand zeggen zonder je huis te kennen. Daarom de simulatie van je energiedeskundige. Wat er tegenover staat: een woning met label F verkoopt gemiddeld 11,7% goedkoper dan een vergelijkbare woning met label D.

Een uitgewerkte raming per woningtype, met de kosten die je vergeet (afwerking, asbest, nieuw EPC), staat in wat kost het om van label F naar label D te gaan. Moet je lenen, dan kan dat bij een ingrijpende energetische renovatie met Mijn VerbouwLening tot 60.000 euro via het Energiehuis, voor eigenaar-bewoners met een laag of middelgroot inkomen. Zie Mijn VerbouwLening of een gewone renovatielening.

Zo zet je je eigen tijdlijn op papier

Kort: vijf regels, ingevuld met je eigen aktedatum en je eigen attesten.

• Aktedatum + 18 maanden: elektriciteit opnieuw gekeurd. Alleen als het verslag negatief was.
• Aktedatum + 6 jaar: nieuw EPC met label D binnen. Plan het laatste werk minstens een paar maanden eerder, zodat er ruimte is voor het EPC en voor een tegenvaller.
• 31 december 2027: laatste aanvraagdag voor de warmtepomppremie in categorie 1 en 2. Valt je warmtepomp later, dan krijg je in die categorieën volgens de huidige regels geen premie meer.
• Elke factuur + 2 jaar: de uiterste aanvraagdatum voor de premie van dat werk. De aanvraagdatum bepaalt ook het bedrag en je categorie.
• De dag dat je stopt met stookolie + 36 maanden: tank leeg en gereinigd. Bij een ondergrondse tank, of als je hem weghaalt: het attest bewaard voor een volgende koper.

Wil je weten welke fouten kopers van een oud huis het vaakst duur betalen, lees dan twaalf fouten die kopers van een oud huis duur betalen. Wat elk attest uit de map van de notaris betekent, staat in de map van de notaris.