Attesten bij aankoop woning Vlaanderen: wat ze betekenen

De map van de notaris bevat vaste attesten voor EPC, asbest, elektriciteit, stookolietank en bodem, en soms een zesde voor het riool. Naast de zes jaar van het EPC brengen er maar twee een termijn mee: de elektrische keuring (18 maanden na de akte) en een stookolietank die buiten gebruik gaat (36 maanden). De rest is informatie om te bewaren en om je bod en budget op af te stemmen.

De attesten in één tabel

De bedragen van asbestverwijdering, elektriciteit en tank komen van keuringsbedrijven en offerteplatformen. Die verschillen onderling sterk en hebben geen datum: lees ze als richtbedragen en vraag altijd offertes.

EPC: score, label, aanbevelingen

Een EPC is tien jaar geldig en wordt opgemaakt door een energiedeskundige type A. Voor jou telt het label (A tot F) en de score in kWh per m². Heeft de woning E of F, dan rust er een renovatieplicht op, en die moet de verkoper in de publiciteit, het compromis en de akte vermelden.

Een koper die er zelf een nieuw EPC bij wil, betaalt volgens een VEKA-bevraging gemiddeld € 300 voor een halfopen woning. Doe dat pas na de werken, als bewijs dat je label D haalt.

Asbestattest: asbestveilig of niet

Sinds 23 november 2022 is een asbestattest verplicht bij de verkoop van een gebouw van vóór 2001. Het moet klaar zijn bij het compromis. Bij een erfenis is het niet nodig. Tegen 2032 moet elk gebouw van vóór 2001 een attest hebben.

Wat telt voor jou:

• Geldigheid: 10 jaar, 5 jaar bij risicovolle materialen, onbeperkt als er geen asbest in het gebouw zit.
• Niet asbestveilig is geen reden tot paniek. Volgens OVAM bestaat er geen algemene plicht om asbest te verwijderen. Het moet wel weg als het in slechte staat is (brokkelig, stof), en bij renovatie wanneer het toegankelijk wordt. Een asbestdak of -gevel mag je nooit overdekken, bijvoorbeeld met een overzetdak.
• Constructies kleiner dan 20 m² zijn vrijgesteld, tenzij ze samen 20 m² of meer vormen.

De OVAM-prijsramingstool rekent uit je attest een prijsvork uit, zonder heropbouw. Dat is betrouwbaarder dan de bedragen op offerteplatformen, die voor een dak van € 10 tot € 15 per m² tot € 56 per m² lopen.

Een niet-asbestveilig attest hoort bij je bod. Maak er een vraag van tijdens de onderhandeling, niet na de akte.

Elektrische keuring: negatief verslag, wat nu?

Een keuring is nodig als de installatie van vóór 1 oktober 1981 dateert, als een bestaand verslag ouder is dan 25 jaar, of na een uitbreiding of wijziging. Is het verslag negatief, dan kan je het huis wel kopen.

Dan heb je als koper 18 maanden vanaf de datum van de akte om de installatie in orde te brengen. Concreet:

1. Zorg dat je identiteit en de aktedatum schriftelijk bij het keuringsorganisme komen dat het verslag opmaakte. Vaak doet de notaris dat; vraag het na.
2. Laat de gebreken herstellen.
3. Kies zelf een erkend organisme voor de hercontrole (rond € 85).

Je hoeft niet te keuren als je sloopt of de installatie volledig vernieuwt; je moet het dan wel melden en laten keuren vóór je ze in gebruik neemt.

Eén voorbehoud: een verkoopdocument op een notarisplatform noemt voor installaties van na 1 oktober 1981 een termijn van 12 maanden. De modelverslagen van de notarissen en keuringsorganismen die wij vonden, zeggen 18 maanden vanaf de akte. Lees de termijn in jóuw verslag en vraag het na bij de notaris, want zo staat het in jouw papieren.

Vervang je ook je verwarming, dan loont het om de zekeringkast meteen mee te laten kijken naar een warmtepomp of een laadpaal. Voor voorbereidende werken aan de elektriciteit is er nog een premie, maar enkel voor inkomenscategorie 3 en 4: 35% tot € 2.100 of 50% tot € 3.000.

Stookolietank: groene, oranje of rode plaat

De notaris vraagt de recente attesten. Is de tank nog in gebruik, dan moet ze conform zijn. Is ze keuringsplichtig (bijvoorbeeld ondergronds), dan hoort er een groene merkplaat en een attest van een erkend technicus bij. Oranje of rood is niet conform. Bovengrondse tanks voor huisverwarming onder 5.000 kg (6.000 liter) hebben sinds 1 maart 2009 geen periodieke keuring meer.

Gaat de tank buiten gebruik (bijvoorbeeld omdat je een warmtepomp plaatst), dan geldt:

• Bovengronds: leegmaken en reinigen binnen 36 maanden. Verwijderen hoeft niet, een attest krijg je alleen als je verwijdert.
• Ondergronds: leegmaken en reinigen binnen 36 maanden, en daarna verwijderen. Kan dat niet (bijvoorbeeld door de stabiliteit van het huis), dan opvullen met zand, schuim of ander inert materiaal, met attest.

De 36 maanden lopen vanaf de buitengebruikstelling, niet vanaf de akte. Werk altijd met een erkend stookolietechnicus, bewaar het attest voor de volgende koper en maak van de afgedankte tank nooit een regenput of drinkbak. Een Vlaamse premie is er niet; sommige gemeenten geven een toelage (Bilzen: € 250 voor een ingegraven tank).

Bodemattest en rioolkeuring

Bodemattest: € 73,05 per kadastraal perceel, € 275,05 voor een deel van een perceel (tarief sinds 1 januari 2026). De verkoper moet het hebben vóór het compromis. Bij een erfenis is het niet nodig, en een eerder gebruikt attest is niet geldig. De levertijd is 14 dagen, voor gronden in het grondeninformatieregister tot 60 dagen: dat is een reden om er vroeg om te vragen. Staat er iets op wat je niet begrijpt, vraag de notaris het uit te leggen vóór je het compromis tekent.

Riool: hier botsen de bronnen. Vlaanderen.be noemt de keuring van de privéwaterafvoer verplicht bij nieuwbouw, herbouw, een nieuwe aansluiting op het openbaar riool, de plaatsing van een IBA, de aanleg van een gescheiden riolering in de straat (dan moet je op eigen terrein scheiden) en wanneer de rioolbeheerder het vraagt na een overtreding. De verkoop van een woning staat niet in die lijst. Spotto zegt dat wie een woning verkoopt die na 1 juli 2011 gebouwd of verbouwd is een rioolattest moet overhandigen, maar dat strookt niet met de pagina van Vlaanderen en is niet bevestigd. Wat wij aanhouden: vraag bij de notaris of er een keuringsattest is, en lees bij de rioolbeheerder van je gemeente na of de straat binnenkort een gescheiden riolering krijgt, want dan komt er een keuring en werk op eigen terrein.

Welke attesten bewaar je?

Allemaal, in één map, vooral:

• het nieuwe EPC na de werken: het is het bewijs voor de renovatieplicht;
• het attest van buitengebruikstelling van de tank, voor de volgende koper;
• het keuringsverslag en de hercontrole van de elektriciteit;
• het asbestattest, zeker als het materiaal blijft zitten.

Daarna begint het eigenlijke werk. Hoe je de volgorde legt, staat in Oud huis gekocht: wat moet er de komende zes jaar gebeuren.